França: quanto custa passar uma habitação da classe E à classe D antes de 2034?

Em França, aproxima-se uma nova data-limite para os proprietários de imóveis com fraco desempenho energético, com obras que podem exigir um financiamento considerável.

A partir de 2034, as habitações classificadas com E no diagnóstico de desempenho energético (DPE) deixarão de poder ser arrendadas em França. Esta perspetiva preocupa muitos senhorios, que já enfrentam as proibições de arrendamento aplicáveis aos imóveis classificados com G e, posteriormente, com F. A Capital, órgão de comunicação económico online, detalha o custo médio necessário para elevar uma habitação da classe E à classe D e evidencia as decisões, por vezes difíceis, que os proprietários terão de tomar.

O que determina a lei para as habitações classificadas com E

O calendário é conhecido: depois das habitações com classificação G, já abrangidas por uma proibição gradual de arrendamento, e das classificadas com F, será a vez dos imóveis na classe E. A lei Climat et Résilience estabelece, de facto, um plano de retirada progressiva das «habitações energeticamente ineficientes» do mercado de arrendamento.

Para os imóveis com classificação E, a data decisiva é 2034. A partir desse momento, um proprietário deixará de poder colocar no mercado de arrendamento um imóvel que não tenha alcançado, pelo menos, a classe D no DPE. Obrigatório na colocação de um imóvel para arrendamento ou venda, o diagnóstico de desempenho energético avalia o consumo energético e as emissões de gases com efeito de estufa da habitação.

A partir de 2034, uma habitação classificada com E deixará de poder ser arrendada, salvo se tiver sido renovada para atingir, no mínimo, a classe D.

Na prática, os senhorios terão de antecipar intervenções que podem ser significativas: isolamento, substituição de janelas, alteração do sistema de aquecimento ou até uma renovação completa do edifício. Não fazer nada implica o risco de uma desocupação forçada do imóvel e de perda de rendimentos.

Quanto custa, em média, passar da classe E para a classe D?

A Capital divulga estimativas resultantes de estudos de mercado realizados por intervenientes da renovação energética e do diagnóstico. Estes dados permitem ter uma ideia do orçamento necessário para fazer uma habitação passar da classe E para a classe D.

O valor varia em função de diversos fatores:

• a área da habitação;
• o tipo de imóvel, como uma moradia individual ou um apartamento em condomínio;
• o ano de construção;
• a qualidade do isolamento já existente;
• o sistema de aquecimento instalado, seja a gás, gasóleo, elétrico ou bomba de calor.

Os profissionais citados pela Capital apontam para uma média de várias dezenas de milhares de euros numa renovação que permita subir um ou dois níveis no DPE. Para uma simples progressão de E para D, sem procurar um desempenho excecional, o custo médio continua a ser relevante, mas pode ficar limitado a um conjunto de obras direcionadas.

Para uma habitação classificada com E, a passagem à classe D exige frequentemente um investimento de vários milhares a várias dezenas de milhares de euros, consoante a configuração.

Os trabalhos mais habituais incluem o isolamento do sótão ou da cobertura, o isolamento das paredes - pelo interior ou pelo exterior -, a substituição de caixilharias com vidro simples e a modernização do sistema de aquecimento.

As obras mais eficazes para subir uma classe no DPE

De acordo com os especialistas ouvidos pela Capital, algumas intervenções proporcionam uma melhor «relação entre ganho energético e custo» do que outras. O objetivo passa por escolher trabalhos capazes de levar o imóvel de E a D, sem avançar para uma renovação integral.

Isolamento: a principal via de melhoria

Reforçar o isolamento continua a ser a prioridade. Uma habitação mal isolada perde uma parte substancial do calor produzido, o que aumenta a fatura energética e prejudica a classificação no DPE.

• Isolamento do sótão ou da cobertura: é muitas vezes a medida mais rentável. Numa moradia com isolamento deficiente, grande parte do calor perde-se pela zona superior.
• Isolamento das paredes: executado pelo interior ou pelo exterior, reduz as perdas térmicas, embora represente um investimento mais elevado.
• Substituição das janelas: trocar o vidro simples por vidro duplo - ou mesmo triplo em determinados casos - melhora o conforto térmico e acústico. No entanto, o ganho no DPE pode ser reduzido se o restante edifício tiver um desempenho muito fraco.

Numa habitação classificada com E, um tratamento eficaz do sótão e das paredes pode, em alguns casos, ser suficiente para ultrapassar o limiar da classe D, sobretudo quando o sistema de aquecimento não está demasiado desatualizado.

Aquecimento: modernizar sem transformar tudo

O segundo grande fator prende-se com o aquecimento e a produção de água quente sanitária:

• substituir uma caldeira antiga a gasóleo por uma caldeira a gás de condensação ou por uma bomba de calor;
• instalar radiadores mais eficientes num sistema elétrico já existente;
• colocar um depósito de água quente mais bem isolado ou termodinâmico;
• instalar sistemas de regulação, como um termóstato programável e válvulas termostáticas.

Os especialistas mencionados pela Capital sublinham que os trabalhos devem ser concebidos como um conjunto coerente. Mudar apenas o aquecimento sem tratar as perdas térmicas pode ser dispendioso e resultar num ganho insuficiente no DPE. Pelo contrário, um isolamento sólido aliado a um equipamento de aquecimento modernizado facilita a obtenção da classe D.

Exemplos de orçamentos por tipo de habitação

Os montantes referidos diferem muito de imóvel para imóvel, mas alguns casos típicos ajudam a enquadrar os valores.

Estes exemplos ilustram um aspeto central destacado pela Capital: cada processo é específico, pelo que apenas um estudo energético rigoroso permite calcular com precisão o custo da subida para a classe D.

Que apoios e acompanhamento existem para os proprietários em França?

Em França, vários mecanismos públicos incentivam a renovação energética do parque imobiliário. A Capital recorda a existência destes apoios, embora o respetivo valor exato mude regularmente e dependa dos rendimentos do agregado familiar, da natureza das obras e do tipo de habitação.

Apoios públicos, prémios e empréstimos específicos permitem reduzir uma parte da fatura da renovação energética.

Entre os principais instrumentos nacionais encontram-se:

• prémios de renovação energética atribuídos em função dos rendimentos e do tipo de obras;
• certificados de poupança de energia (CEE), que suportam uma parte das intervenções através dos fornecedores de energia;
• empréstimos apoiados destinados à renovação, por vezes com taxas vantajosas;
• mecanismos específicos para condomínios, geridos com o administrador do condomínio.

Um proprietário pode recorrer a um consultor especializado em renovação energética, frequentemente ligado a um serviço público local ou regional, para:

• analisar o DPE e os pontos fracos da habitação;
• definir as prioridades das obras de acordo com o ganho esperado;
• identificar os apoios financeiros disponíveis;
• preparar os processos administrativos.

Ainda assim, a questão financeira mantém-se determinante: mesmo com ajudas, o valor a cargo do proprietário pode afastar alguns senhorios, sobretudo os que têm rendimentos modestos ou cujo imóvel já gera uma renda reduzida.

O que espera concretamente os senhorios franceses até 2034

O calendário definido pela lei obriga os proprietários a adotarem uma verdadeira estratégia para os próximos dez anos. As habitações E destinadas ao arrendamento já não podem ser tratadas como simples investimentos patrimoniais sem necessidade de investimento.

Os senhorios têm várias possibilidades perante si:

• realizar obras nos próximos anos para assegurar o arrendamento depois de 2034;
• optar por vender antes de investir, aceitando uma possível desvalorização associada ao DPE E;
• manter a habitação para utilização pessoal futura, deixando assim de estar sujeita às regras de arrendamento.

A Capital salienta que o reforço das exigências ambientais poderá prosseguir depois de 2034. Assim, apontar apenas à classe D pode ser entendido como uma fase intermédia, sendo que alguns especialistas recomendam, quando se inicia uma obra de grande dimensão, procurar diretamente um desempenho superior.

Alguns conceitos essenciais para interpretar corretamente o DPE

O DPE não se resume a uma letra entre A e G. São apresentadas duas etiquetas:

• a etiqueta energética, que mede o consumo anual em quilowatts-hora;
• a etiqueta climática, que avalia as emissões de gases com efeito de estufa.

Desde a reforma do DPE, os métodos de cálculo foram harmonizados e o diagnóstico passou a ter valor vinculativo: um proprietário pode ser responsabilizado por um erro manifesto que prejudique um comprador ou um arrendatário. Este reforço do enquadramento aumenta a pressão sobre os senhorios cujos imóveis permanecem classificados com E sem um plano de obras.

Para um leitor francês, o desafio é duplo: preservar o valor do património e manter a possibilidade de arrendar o imóvel. Antecipar as obras, obter acompanhamento e quantificar rigorosamente a passagem da classe E para a classe D ajudam a reduzir surpresas desagradáveis à medida que 2034 se aproxima.